घरजग्गाको कारोबार आधिकारिक निकायबाट

बजेट वक्तव्य २०७९÷८० बाट सरकारले घरजग्गाको कारोबार आधिकारिक निकायबाट अनुमति पाएको व्यक्ति र कम्पनीले मात्र पाउने व्यवस्था गरेको छ । हालै संसद्मा बजेट प्रस्तुत गर्दै अर्थमन्त्रीले सरकारले यस्तो व्यवस्था गरेको जानकारी दिए । यसको विस्तृत नीति, कार्यविधिसमेत समयसापेक्ष रूपमा आउला भन्ने अपेक्षा राखौं ।
घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन सरकारले यस्तो व्यवस्था गरेको अर्थमन्त्रीले बताएका छन् । संघीय संसद्मा बजेट पेस गर्दै अर्थमन्त्रीले घरजग्गा कारोबारका लागि आधिकारिक निकायबाट अनुमति भएको व्यक्ति र कम्पनीले मात्र पाउने व्यवस्था गरिने बताए । कति व्यक्तिको मतअनुसार खुला अर्थतन्त्रमा जग्गाजमिनमा यसो गर्नु उचित हो÷होइन भन्ने कुरा पनि छन् । यो छलफलको विषय हुन सक्छ ।
आगामी आर्थिक वर्षमा महानगर र उपमहानगरमा लागू गरिने अनि क्रमशः सबै स्थानीय तहमा यो लागू हुने बताइएको छ । साथै, बजेट २०७९- ०८० र आर्थिक ऐनले घरजग्गा कारोबारमा लाग्ने पुँजीगत लाभकर बढेको छ । सरकारले संसद्मा पेस गरेको बजेटले पुँजीगत लाभकर बढाएको हो । नयाँ व्यवस्था अनुसार पाँच वर्षभन्दा कम समय स्वामित्वमा रहेको घरजग्गा बेच्दा अब नाफाको साढे ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नुपर्नेछ । यसअघि यस्तो कर ५ प्रतिशत थियो । यसबाट घरजग्गाको मूल्य अझ अकासिने देखिन्छ । यस्तै पाँच वर्षभन्दा बढी समय स्वामित्वमा रहेको घरजग्गा बेच्दा भने ५ प्रतिशत पुँजीगत कर तिर्नुपर्ने छ । यसअघि यस्तो कर २.५ प्रतिशत मात्र थियो ।
१० लाख रुपैयाँभन्दा बढी मूल्यमा किनबेच भएको घरजग्गामा पुँजीगत लाभकर लाग्छ र घरजग्गाको पुँजीगत लाभकर नामसारी गरेकै बेलामा तिर्नुपर्ने हुन्छ । कुनै पनि घरजग्गाको बिक्री मूल्य र नाफा स्वघोषणा गर्न पाइन्छ । तर त्यसरी गरेको घोषणा गरेको मूल्य सरकारले तोकेको मूल्याकंन रकमभन्दा कम हुनु हुँदैन । घर जग्गा कारोबारमा लाग्ने पुँजीगत लाभकर बढेको छ । सरकारले संसद्मा पेस गरेको बजेटले पुँजीगत लाभकर बढाएको हो । सरकारले राजस्व को दर र दायरा बढायो । औद्योगिकीकरणका लागि आवश्यक जग्गाको मूल्य बढ्नु राम्रो संकेत होइन ।
घर जग्गा बेच्नु वा खरिद गर्नु एक जटिल कार्य हा,े जसलाई अनुभव र ज्ञान चाहिन्छ । एक ‘रियलइस्टेट एजेन्ट’ एक पेसेवर हो जसले वार्तालाप प्रक्रियामा क्रेता तथा विक्रेतालाई साथ दिन्छ, नोटरीको सहयोगमा बिक्रीको समापन नभएसम्म । रियलइस्टेट लेनदेनको मामलामा, तिनीहरूको भूमिका सम्पत्तिको मूल्य अनुमान गर्ने, सबै आवश्यक कागजातहरू जम्मा गर्ने, मार्केटिङ रणनीतिमा काम गर्ने र सम्पत्ति प्रवद्र्धन गर्ने हुनेछ । यो एक लामो र झन्झटिलो प्रक्रिया हुन सक्छ जुन यो आफैं गर्न छनोट गर्नेहरूका लागि निकै चुनौतीपूर्ण हुन सक्छ । जे होस्, घरजग्गा एजेन्टसँग काम गर्ने फाइदा र बेफाइदाहरू छन् । घरजग्गा एजेन्टसँग काम गर्ने फाइदाहरूमा; धेरै समय बचत हुन्छ । यो एक मुख्य कारण हो कि विदेशी मुलुकमा घरजग्गा एजेन्टहरूमा यति धेरै भरोसा गर्छन् ।
यदि सम्पत्तिको मूल्य मोलतोल गर्ने विचारले तपाईंलाई चिसो पसिना दिन्छ भने अनुभवी ब्रोकरलाई सम्पर्क गर्नुहोस् ताकि उनीहरूले तपाईंका लागि काम गर्न सकून । ती सबैका अतिरिक्त तिनीहरू रियलइस्टेटको क्षेत्रको कानुनी र वित्तीय पक्षहरूसँग पनि व्यापक रूपमा परिचित छन् र निश्चित रूपमा तपाईंलाई कुनै पनि गल्तीहरू गर्नबाट बच्न मद्दत गर्नेछ । बजार ज्ञान घरजग्गाको क्षेत्रमा विशेषज्ञहरूको रूपमा, एजेन्टहरूलाई लक्षित आवासीय क्षेत्रको बारेमा धेरै थाहा छ र तपाईंको सम्पत्तिका लागि सही मूल्य स्थापित गर्नेछ । यदि तपाईं घर वा अर्को प्रकारको सम्पत्ति खरिद गर्दै हुनुहुन्छ भने उनीहरूले तपाईंलाई सिफारिस गरिएका क्षेत्र वा ठाउँहरूबाट जोगिनैपर्छ भनेर सल्लाह दिन सक्छन् ताकि तपाईंले खरिद गर्नुभएकोमा पछुताउनु नपरोस् । तपाईंले खोजिरहनुभएको कुरा फेला पार्नका लागि एक अनुभवी एजेन्टले तपाईंका आवश्यकताहरू ठीकसँग इंगित गर्न सक्षम हुन आवश्यक छ ।
कानुनी सुरक्षा रियलइस्टेट लेनदेनको क्रममा गल्ती वा घोटाला भएको कथा कसले सुनेको छैन ? एक रियलइस्टेट एजेन्टको भूमिका पनि तपाईंलाई दुर्भाग्यपूर्ण परिस्थितिहरूबाट बच्न मद्दत गर्नु हो जब तपाईं खराब उद्देश्य भएका व्यक्तिहरूसँग सामना गर्नुहुन्छ । यस पेसालाई नियन्त्रित गर्ने रियलइस्टेट ब्रोकरेज ऐनद्वारा सुरक्षित गरिनुपर्छ । यस संस्थाले ब्रोकरेज सम्झौताको सन्दर्भमा धेरै स्पष्ट नियमहरू प्रदान गर्छ, त्यसैले कुनै पनि कारबाही गर्नुअघि तपाईंको घरजग्गा एजेन्ट सरकारले मान्यता दिएको संस्थाको सदस्य हो भनी सुनिश्चित गर्नु आवश्यक हुन्छ ।
नेपाल सरकारले अनुत्पादक क्षेत्रका रूपमा हेर्दै आएको घरजग्गा क्षेत्रमा उच्च रूपमा पुँजी जान थालेपछि त्यसमा कडाइ गर्न लागेको हो । स्रोतका अनुसार हाल भइरहेको घरजग्गा कारोबारको वृद्धिलाई नियन्त्रण गर्न र व्यवस्थित रूपले कारोबार तथा मूल्य निर्धारण तथा मूल्यांकनको व्यवस्था बजेटमार्फत गरिँदै छ । विगतमा पनि यस किसिमको प्रयास भए पनि यो ती व्यावहारिक भएनन् वा व्यभारित भएनन् । मुलुकमा हाल भइरहेको अव्यवस्थित जग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित बनाउन कम्पनीमार्फत घरजग्गा कारोबार हुने नीति अगाडि सारिएको स्रोतको भनाइ छ ।
घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित बनाउने घोषणा नीति तथा कार्यक्रममा अनधिकृत रूपमा भइरहेको घरजग्गा कारोबारलाई विशिष्टीकृत क्षेत्रबाट मात्रै कारोबार गर्ने व्यवस्था मिलाउने उल्लेख छ । कार्यक्रममा घरजग्गा कारोबारका लागि छुट्टै संस्था बनाउने उल्लेख छ । यसका लागि नीति, ऐन, नियमावली आदिबिना कार्य तत्काल सुरु गर्न कानुनी जटिलता हुन सक्ने कुरा छन् । पछिल्लो समय अनियन्त्रित रूपमा जहाँ पनि बसोबास क्षेत्र बनाउने होडबाजी चल्दा जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक रूपमा बढिरहेको छ । डाँडापाखासमेत सम्याएर, प्लटिङ गरी जोखिमपूर्ण रूपमा हाउजिङ गर्ने अनि खेतीयोग्य जमिनमा समेत प्लटिङ गरेर जग्गा बिक्री गर्ने क्रम बढेपछि सरकारले जग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित बनाउन लागेको हो । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले पनि घरजग्गामा बढी लगानी गरिरहेका छन् । यसलाई पनि व्यवस्थित तथा नियन्त्रण गर्ने सरकारको तयारी छ । सरकारले यसअगाडि नै घरजग्गा कारोबारलाई सेयर कारोबारको शैलीमा किनबेचको प्रणाली बनाएर पारदर्शी बनाएर कर छली नियन्त्रण गर्ने तयारी गरे पनि कार्यान्वयनमा ल्याउन सकेको थिएन ।
सरसरी हेर्दा, सरकारले हालै सार्वजनिक गरेको आर्थिक सर्वेक्षण २०७८-७९ मा नै पछिल्लो समय घरजग्गा कारोबार वृद्धि भएको देखिन्छ । जग्गा र घरको खरिद–बिक्री सेवा र भाडा सेवा क्रियाकलापहरू बढ्दै गएकाले यस क्षेत्रको कुल मूल्यवृद्धि अझै बढ्न सक्ने अनुमान सहजै गर्न सकिन्छ । आर्थिक सर्वेक्षणका अनुसार आर्थिक वर्ष २०७८-०७९ मा घरजग्गा कारोबार क्षेत्रको कुल मूल्यवृद्धि ३.८२ प्रतिशत बढ्ने अनुमान छ । आर्थिक वर्ष २०७७-०७८ मा यस्तो वृद्धिदर २.२५ प्रतिशत रहेको थियो । आर्थिक वर्ष २०७७-७८ को कुल मूल्य अभिवृद्धिमा यस क्षेत्रको योगदान ९.०९ प्रतिशत रहेकोमा आर्थिक वर्ष २०७८-०७९ मा ८.७६ प्रतिशत हुने अनुमान छ । विगत दस वर्षको यस क्षेत्रमा औसत योगदान ९.०९ प्रतिशत र औसत वृद्धिदर २.२९ प्रतिशत रहेको छ । निजी क्षेत्रका छाता संस्थाहरूले पनि लामो समयदेखि घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित बनाउनुपर्ने सुझाव दिँदै आएका थिए ।
रियलइस्टेटलाई मूर्त वास्तविक सम्पत्तिको रूपमा चित्रण गर्न सकिन्छ, जसमा सम्भवतः भूमि र भवनहरू समावेश छन् । ग्रामीण इलाकामा कतै सुनसान भूमिको टुक्रालाई पनि घरजग्गा सम्पत्तिको रूपमा लिइन्छ, तपाईंको स्वामित्वको घरजस्तै । घरजग्गा किन्न र बेच्न सकिन्छ, यो एक व्यक्ति, सरकार वा निगमको स्वामित्वमा हुन सक्छ । नेपालमा घरजग्गा व्यवसाय निकै आशाजनक छ र उचित ज्ञान र एकरूपताका साथ रियलइस्टेटमा लगानी गर्दा दीर्घकालमा निःसन्देह फाइदा हुन्छ । स्थिर आम्दानी भएको र आफ्नो पोर्टफोलियो बढाउन खोज्ने व्यक्तिले इनामदायी आय प्राप्त गर्न घरजग्गा व्यवसाय सुरु गर्न सक्छ ।

घरजग्गा किन आकर्षक छ ?
भौतिक पूर्वाधारको द्रुत वृद्धि, सडक विस्तार आदिका कारण नेपालमा घरजग्गा बजारको माग धेरै भएकाले रियलइस्टेटको मूल्य बढ्नेछ । रियलइस्टेटले आम्दानीको निष्क्रिय स्रोत सिर्जना गर्न सक्छ र लामो अवधिका लागि राम्रो लगानीको रूपमा समेत हेरिने गरिएकोमा सरकारी नीतितर्फ सकारात्मक हुनु पनि जरूरी छ । सम्पत्तिको स्वामित्वमा कम जोखिमको कारणले रियलइस्टेटले स्टक बजारको तुलनामा राम्रो प्रतिफल प्रदान गर्छ; यद्यपि सेयर बजारमा तपाईंको नियन्त्रणभन्दा बाहिर धेरै कारकहरू छन्, जसले सेयरको मूल्याङ्कनलाई प्रभाव पार्न सक्छ । उदाहरणका लागि, एक नयाँ कार समयको अवधिमा मूल्यमा घट्छ, तर एक घरजग्गा सम्पत्तिको मूल्य सधैं एक प्रशंसा मूल्य हो ।

नेपालमा सम्पत्ति कानुन
सम्पत्तिसम्बन्धी कानुनलाई मुलुकी संहिता, २०७४ को भाग ४ अन्तर्गत संरक्षित गरिएको छ, सम्पत्तिसम्बन्धी कुनै पनि विवाद सोहीबमोजिम समाधान गरिन्छ । तर, घरजग्गा व्यवसायसम्बन्धी कानुन नेपालका लागि नयाँ छ र यसमा धेरै कमी–कमजोरीहरू छन् । नेपालको सम्पत्ति कानुनले मूलतः निम्न क्षेत्रहरूलाई समेट्छ ।
स्वामित्व ः स्वामित्व खण्डअन्तर्गत सम्पत्तिको स्वामित्वसम्बन्धी कुनै पनि समस्या वा त्यसबाट उत्पन्न हुने अन्य विवादहरू सम्भावित उपचारहरूद्वारा ह्यान्डल गरिन्छ ।
सार्वजनिक सम्पत्ति ः सार्वजनिक सम्पत्तिको रूपमा सूचीकृत वा सरकारको कुनै पनि सम्पत्ति व्यक्तिको नाममा हस्तान्तरण गर्न कडा रूपमा निषेध गरिएको छ ।
नाम स्थानान्तरण ः सम्पत्तिको मालिकले कुनै पनि व्यक्तिलाई आफ्नो सम्पत्ति बेच्ने, दिने वा हस्तान्तरण गर्ने अधिकार राख्छ, यद्यपि संयुक्त सम्पत्तिको मामलामा सबै संलग्न पक्षहरूको सहमति अनिवार्य छ । नेपालमा महिलाका लागि कानुन नेपाल सरकारले महिलाका लागि विशेष गरी जग्गा प्राप्ति र स्वामित्वसम्बन्धी कानुनमा केही परिमार्जन गरेको छ । नेपालमा १९.७ प्रतिशत महिलासँग मात्रै जग्गा रहेको र प्रतिशत बढाउन सरकारले महिलाको नाममा जग्गा दर्ता गरेमा दर्ता शुल्कमा ५० प्रतिशतसम्म छुट दिने गरेको छ । भूमि अधिकारले राष्ट्रका महिलाहरूलाई सुरक्षा, आत्मविश्वास र स्वतन्त्रता प्रदान गरेको छ ।
लोकतान्त्रिक गणतन्त्रमा जग्गा र रियलइस्टेट लगानी सुझावहरूसहित रियलइस्टेटको मूल्य ः रियलइस्टेट घरमा नेपालमा लगानी कसरी सुरु गर्ने भन्ने कुरा सधैं बढिरहेको छ र तथ्याङ्कहरूले यो रकम आगामी वर्षहरूमा निरन्तर बढ्दै जाने देखाउँछ ।
बैंकहरूको ब्याजदर तपाईंले सोचेजस्तो छैन, र एकै समयमा, देशमा जग्गा वा घरको मूल्य वृद्धिदर रोमाञ्चक छ । त्यसमा तपाईंलाई मद्दत गर्न यहाँ नेपालका केही उत्कृष्ट गृह ऋणहरू छन् ।
नेपालमा लगानीका विभिन्न क्षेत्रहरूमध्ये जग्गा र भवन होल्डिङका बारेमा सबैले जान्नैपर्ने कुरा हो । हामी भन्न सक्छौं कि नेपालमा घरजग्गा व्यवसाय फस्टाउँदै छ र आगामी दिनहरूमा लगानीकर्ताहरूलाई ठूलो नाफा ल्याउनेछ । त्यसो भए यदि तपाईं नेपालमा लगानीका लागि उत्तम अवसरहरू खोज्दै हुनुहुन्छ भने त्यहाँ जग्गा वा घर र अपार्टमेन्टहरू छन्, जसले तपाईंलाई धेरै पैसा कमाउन सक्छ ।

घरजग्गा व्यवसाय के हो ?
रियलइस्टेट व्यवसायले रियलइस्टेटको खरिद, बिक्री, लिज र ब्रोकरेज समावेश गर्छ । नेपालमा हालैका वर्षहरूमा घरजग्गा व्यवसायमा ठूलो वृद्धि भएको छ । महामारीले कडा प्रहार गरे पनि किन्ने र बेच्नेहरूको संख्या मात्र बढेको देखिन्छ । यी सबैका साथ घरजग्गा व्यवसाय सुरु गर्नु नयाँ लगानीकर्ताहरूको लागि अवसर हुन सक्छ । त्यसो भए आज प्रक्रियाको क्रममा संलग्न सबै चरणहरूको गहिरो विश्लेषणको साथ नेपालमा रियलइस्टेट व्यवसाय कसरी व्यवस्थित गर्ने भन्नेबारे छलफल हुनु जरुरी छ । नेपालमा घरजग्गा उद्योग बुझ्न र व्यवस्थित गर्न इमानदारिता र पारदर्शितालाई आफ्नो प्राथमिक नारा बनाउनु जरुरी छ । यद्यपि त्यहाँ धेरै हुन सक्छ, अहिलेका लागि, नेपालको घरजग्गा उद्योग बुझ्नका लागि केही अनुसन्धानमा केन्द्रित हुनुपर्छ । नेपालमा घरजग्गा उद्योगको इतिहास हेर्ने हो भने हामीले करिब एक शताब्दीअघिदेखि नेपालमा घरजग्गा खरिद बिक्री गरेको रेकर्ड पाउँछौं, तर व्यवसायको रूपमा यसको पहिचान सन् १९९० मा मात्रै सुरू भएको थियो ।
नेपालमा रियलइस्टेट कम्पनीहरूको वृद्धि भएको छ । हाल, हामी तिनीहरूलाई लगभग सबै प्रमुख सहरहरूमा भेट्टाउन सक्छौं, जबकि तिनीहरूमध्ये धेरै काठमाडौंमा छन् । रियलइस्टेटमा स्वामित्वको फरक प्रकार घर जग्गामा तीन प्रकारका स्वामित्वहरू छन्; निजी स्वामित्वमा, सार्वजनिक स्वामित्वको र निगमहरूको स्वामित्वमा रहेको छ । निजी स्वामित्वमा रहेको घरजग्गा भनेको एक विशेष व्यक्तिको स्वामित्वमा रहेको हो । सार्वजनिक स्वामित्वमा रहेको घरजग्गा भन्नाले यो सरकारको स्वामित्वमा छ र निगमको स्वामित्वमा रहेको रियलइस्टेट भनेको कुनै प्रकारको संस्थाको स्वामित्वमा रहेको हो । तिनीहरू सबैसँग विभिन्न कानुनी प्रावधानहरू संलग्न छन् ।
नेपालमा घरजग्गाको मूल्य कसरी गणना गरिन्छ ? नेपालमा घरजग्गाको मूल्य गणना गर्नका लागि उचित नियमहरू छैनन् । आज सम्म, हामी अनुमानको आधारमा घर जग्गा व्यापार गर्छौं ।
जग्गाजस्तै जग्गाको मूल्य गणना गर्नको लागि भौगोलिक स्थान, आधारभूत जीवन सुविधाहरूको पहुँच (जस्तै, पानी, बिजुली, घरसम्मको इन्टरनेट, नजिकैको स्वास्थ्य सेवा, शैक्षिक संस्थाहरू, विमानस्थलहरू, सडकहरू), विशेष रूपमा जग्गाको आपूर्ति र माग क्षेत्रले भूमिका खेल्छ ।
जग्गाको तुलनामा घरको मूल्य पत्ता लगाउनु कठिन छ; प्रयोग गरिएको सामग्रीको गुणस्तर र भवनको साइज अवलोकन गरेर मात्र थाहा पाउन सक्छौं । त्यसपछि जग्गाको मूल्य थप्दा हामीलाई घरको अन्तिम मूल्य निर्धारण गर्न मद्दत पुग्छ ।

कानुनी प्रावधान
कानुन राष्ट्रको अखण्डता र शान्ति कायम राख्ने चिज हो । यसले व्यक्तिगत, सार्वजनिक र कर्पोरेट सम्पत्ति सुरक्षित रहने आश्वासन पनि दिन्छ । रियलइस्टेटमा पनि ती धेरै कानुनी प्रावधानहरू छन्– करदेखि लिएर विरासतमा प्राप्त सम्पत्तिको विभाजनसम्म । एक घरजग्गा व्यवसाय मालिकको रूपमा, कसैले यी सबै सामना गर्न सक्छ । त्यसैले यी कानुनी प्रावधानहरूको उचित जानकारीको महŒवपूर्ण स्थान छ छ

नेपालमा घरजग्गा ऋण
नेपालमा धेरैजसो घरजग्गा कारोबारहरू अझै पनि वित्तीय संस्थाहरूले दिने रियलइस्टेट ऋणमा निर्भर छन् । नेपालमा रियलइस्टेट व्यवसाय बुझ्नका लागि तपार्इंको अनुसन्धानले रियलइस्टेट ऋणको जटिल विवरणहरू पनि समावेश गर्नुपर्छ । इमान्दारिता र पारदर्शितालाई आफ्नो प्राथमिक नारा बनाउनु जरुरी हुन्छ ।
बिचौलियाहरू वास्तवमा बजारहरूमा जान्छन् र रियलइस्टेट सम्झौताहरूको लागि खरिदकर्ता र विक्रेताहरू फेला पार्ने कार्य गर्छन् । सबै जनशक्ति जम्मा गरिसकेपछि क्षमताका आधारमा सबैका लागि उपयुक्त जिम्मेवारी बाँडफाँड गर्ने बेला आएको छ ।