नेपालमा घरजग्गाको मूल्य स्थिति «

नेपालमा घरजग्गाको मूल्य स्थिति

घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क निर्माण गर्नु अपरिहार्य भएको सन्दर्भमा नेपाल राष्ट्र बैंक, आर्थिक अनुसन्धान विभागले घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण सम्पन्न गरेको छ ।

कुनै पनि देशको आर्थिक स्थायित्व र अर्थतन्त्रको दिगो विकासका लागि मूल्य तथा शोधनान्तर स्थिरता कायम गर्ने प्रमुख उद्देश्य रहेको हुन्छ । त्यसका लागि कुनै पनि देशको केन्द्रीय बैंकले तर्जुमा गर्ने मौद्रिक तथा वित्तीय क्षेत्रसँग सम्बन्धित नीति तथा कार्यक्रमहरू तथ्यमा आधारित हुनुका साथै समयानुकूल परिष्कृत हुँदै जानुपर्ने हुन्छ । यसका लागि राष्ट्रिय तथा अन्तर्राष्ट्रिय आर्थिक परिवेशअनुरूप अर्थतन्त्रका विभिन्न परिसूचकहरू तथा सूचकाङ्कहरू गणना गर्नुपर्ने हुन्छ ।
यसै सन्दर्भलाई मध्यनजर गरी नेपाल राष्ट्र बैंकले नियमित रूपले प्रकाशित गर्दै आएका विभिन मूल्य सूचकाङ्कहरूमा जस्तै— उपभोक्ता मूल्य सूचकाङ्क, थोक मूल्य सूचकाङ्क, तलब तथा ज्यालादर सूचकाङ्क र आयात–निर्यात मूल्य सूचकाङ्कहरूका अतिरिक्त घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण सम्पन्न गरी घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क गणना कार्यको थालनीसमेत सुरु गरेको छ । मूलतः राष्ट्रमा पहिलो पटक यो घरजग्गाको मूल्य सर्वेक्षण गरिएको हो । यसको रिपोर्टसमेत हालै नेपाल राष्ट्र बैंकले सार्वजनिक गरेकोे छ ।
यो सर्वेक्षण आर्थिक वर्ष २०७५-०७६ लाई आधार वर्ष मानेर गरिएको छ । यसमा घरजग्गाको सबैभन्दा धेरै कारोबार हुने नगरपालिका, उपमहानगरपालिका, महानगरपालिकाभित्रका सबैभन्दा धेरै कारोबार हुने दुईवटा वडालाई सर्वेक्षणस्थल छनोट गरी सो स्थानका सम्बन्धित मालपोत कार्यालयहरूबाट जग्गा र घरजग्गाको रजिस्ट्रेसन कारोबारका आधारमा घरजग्गा मूल्य तथ्यांक संकलन गरिएको भन्ने उल्लेख छ । यसरी घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क तयारी गर्नका लागि प्रत्येक प्रदेशबाट भौगोलिकता, कारोबारको सघनता र तथ्यांक उपलब्धतालाई ध्यान दिई नमुनामा परेका २० वटा जिल्लाका २० स्थानलाई तथ्यांक स्रोत केन्द्रको रूपमा छनोट गरी त्यस्ता तथ्यांक स्रोत केन्द्रहरूबाट तथ्यांक संकलन गरिएको छ । यसमा पनि निर्धारित स्थानहरूमा स्थलगत सर्वेक्षण र अनलाइन सर्वेक्षणमार्फत तथ्यांक संकलन गरिएको छ ।
यी स्थानहरूमा स्थलगत सर्वेक्षण गर्दा सम्बन्धित नगरपालिका, उपमहानगरपालिका, महानगरपालिकाको कारोबारको विवरण हेरी अधिकतम कारोबार हुने दुईवटा वडा छनोट गरिएको छ । उक्त वडाको कारोबारको विवरणलाई सूचीकरण गरी उक्त सूचीबाट ‘सिस्टमेटिक -यान्डम स्याम्पलिङ’ विधिबाट नमुना छनोट गरिएको छ भने घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क निर्माणका लागि ‘ल्यास्पेयर्स इन्डेक्स मेथड’ को प्रयोग गरिएको छ ।
यसरी उक्त सर्वेक्षणका लागि कुल कारोबार संख्याको १० प्रतिशतले हुने नमुना छनोट गरी ती नमुनाहरूको विस्तृत विवरण रजिस्ट्रेशन नं., कित्ता नं., नक्सा नं., घर भए-नभएको, क्षेत्रफल तथा थैली कारोबार रकम आदि संकलन गरिएको छ । यसरी २० वटा मालपोत कार्यालयहरूको स्थलगत तथा अनलाइन सर्वेक्षणका आधारमा घरजग्गाको सर्वेक्षण संख्या १८ हजार ९ सय २० मध्ये २ हजार ९६ र जग्गामा मात्र ८१ हजार ९ सय ५६ मध्ये ८ हजार २ सय ४० रहेको छ । यसरी घरजग्गा र जग्गा मात्रको गरी कुल १० हजार ३ सय ३६ वटा नमूना कायम गरिएको छ । त्यस्तै गरी ६ वटा बैंकबाट प्राप्त घरजग्गाबाट १ हजार ३ सय ३२ र जग्गा मात्रको १ हजार १ सय ४४ गरी जम्मा जम्मी कुल २ हजार ४ सय ७६ वटा कारोबारलाई नमुनामा समावेश गरिएको छ ।
घरजग्गाको तथ्यांक संकलन स्रोत केन्द्र
प्रदेश जिल्ला संख्या तथ्यांक संकलन स्रोत केन्द्र
प्रदेश १ ३ १.दमक नगरपालिका, झापा
२.इटहरी उपमहानगरपालिका, सुनसरी
३.विराटनगर महापालिका, मोरङ

प्रदेश २ ३ १.वीरगन्ज महानगरपालिका, पर्सा
२.जनकपुर उपमहानगरपालिका, धनुषा ३
३. हरिवन नगरपालिका, सर्लाही
बागमती ५ १. भरतपुर महानगरपालिका, चितवन
२. हेटौंडा उपमहानगरपालिका, मकवानपुर ३
३. काठमाडौं महानगरपालिका, काठमाडौं
४.ललितपुर महानगरपालिका, ललितपुर
५.सूर्यविनायक नगरपालिका, भक्तपुर
गण्डकी २ १.पोखरा महानगरपालिका, कास्की
२.कावासोती नगरपालिका, पूर्वी नवलपरासी
लुम्बिनी ३ १.बुटवल उपमहानगरपालिका, रुपन्देही २
२. घोराही उपमहानगरपालिका, दाङ
३. नेपालगन्ज उपमहानगरपालिका, बाँके
कर्णाली २ १.वीरेन्द्रनगर नगरपालिका, सुर्खेत २
२.शारदा नगरपालिका, सल्यान
सुदूरपश्चिम २ १. धनगढी उपमहानगरपालिका, कैलाली २
२.भीमदत्त नगरपालिका, कञ्चनपुर
जम्मा २०
स्रोत : नेपाल राष्ट्र बैंक

विश्वका विभिन्न देशहरूमा आ–आफ्नै तौरतरिकाबमोजिम घरजग्गा मूल्य संकलन गर्ने विधिविधानहरू रहेको पाइन्छ । यसरी अरू मुलुकहरूको विधि अवलोकन गर्ने हो भने पनि अवलम्बन गर्न कठिन रहेको सम्बन्धित क्षेत्रहरूका विज्ञहरूको भनाइ एकातिर रहेको छ भने अर्कातिर हेर्ने हो भने खासगरी घरजग्गाको प्रकृति र विशेषताहरू फरक–फरक हुने हुनाले नेपालमा घरजग्गा कारोबारको औपचारिक प्रकृतिको बजार विकास भइनसकेका कारण आधिकारिक रूपमा मूल्य प्राप्त हुने अवस्था नभएको र घरजग्गा किनबेचको यथार्थ मूल्य सहजै पाउन नसकिने अवस्था रहेको छ ।
समग्रमा भन्नुपर्दा मुलुकमा दिन–प्रतिदिन घरजग्गाको मूल्य उकालो लाग्दै गएको सन्दर्भमा यसमा आएको परिवर्तनलाई कसरी मापन गर्न सकिन्छ भन्ने उद्देश्यले यो कार्य गर्न लागेको सम्बन्धित निकायको भनाइ रहेको पाइन्छ, जसले गर्दा घरजग्गाको मूल्य सूचकाङ्कले वित्तीय तथा समष्टिगत आर्थिक नीति निर्माणमा सहयोग पु-याउनेछ । यसका साथसाथै मौद्रिक नीतिका प्रमुख उद्देश्य मूल्य स्थिरता र वित्तीय स्थिरता हासिल गर्न तथा समष्टिगत विवेकशील नियमन तर्जुमाको लागिसमेत घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क महत्वपूर्ण हुने देखिएको हुँदा यसको निर्माण हुनु आवश्यक रहेको छ । यसै क्रममा हेर्ने हो भने कतिपय राष्ट्रहरूमा घरजग्गाको मूल्य सूचकाङ्क तयार गर्ने गरिएको पाइएको छ भने कतिपय मुलुकमा घरको मात्र मूल्य सूचकाङ्क निकाल्ने गरेको पाइएको छ ।
त्यसैगरी यस्तो सूचकाङ्क निकाल्ने विधिहरूमा पनि भिन्नता रहने गरेको छ । फलतः अन्य मूल्य सूचकाङ्कको तुलनामा घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्कको निर्माण गर्न पनि जटिल नै रहेको छ । यसर्थ समष्टि रूपमा अध्ययन गर्ने हो भने मालपोत कार्यालयहरूमा घरजग्गा पास गर्दाको बेलामा राखिने थैली रकम र बैंकहरूमा कर्जा लिँदा धितोको रूपमा घरजग्गा राख्दा गरिने मूल्याङ्कनलाई आधार मानेर घरजग्गाको मूल्य सूचकाङ्क निर्माण गरिएको बताइएको छ । वस्तुतः देशमा घरजग्गा कारोबारलाई प्रतिनिधित्व गर्ने छुट्टै सूचकाङ्कको अभावका कारण घरजग्गा मूल्यको प्रवृत्ति थाहा हुन सकेको छैन । फलस्वरूप घरजग्गाको मूल्यमा आउने उतारचढावलाई व्यवस्थापन गर्न प्रभावकारी नीति तर्जुमा गर्न कठिनाइ भइरहेको छ । अतः घरजग्गा कारोबारको प्रवृत्ति र मूल्य उतारचढावको जानकारी लिनका लागि घरजग्गा मूल्य सूचकाङ्क निर्माण गर्नु अपरिहार्य भएको सन्दर्भमा नेपाल राष्ट्र बैंक, आर्थिक अनुसन्धान विभागले घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण सम्पन्न गरेको छ । अपितु उपभोक्ता मूल्य, थोक मूल्य र तलब तथा ज्यालादरजस्ता तथ्याङ्कले अर्थतन्त्रको सबै प्रकारका मूल्य स्थितिहरू विशेष गरी सम्पत्तिको मूल्यमा आएको उतारचढावको प्रतिनिधित्व गर्दैन ।
तर, घरजग्गा क्षेत्रमा आउने आकस्मिक मूल्य उतारचढावले समष्टिगत आर्थिक स्थायित्वमा प्रतिकूल प्रभाव पार्ने सम्भावना रहन्छ । यसरी आर्थिक वर्ष २०६४-०६५ र आर्थिक वर्ष २०७२-०७३ पश्चात् घरजग्गा कारोबारमा आएको उल्लेख्य वृद्विलाई यसको उदाहरणको रूपमा लिन सकिन्छ । यो सर्वेक्षणमा खासगरीकन दुईवटा स्रोतहरूलाई तथ्यांकमा समावेश गरिएको छ । एउटा मालपोत कार्यालय र अर्को बाणिज्य बैंकबाट प्राप्त तथ्यांकहरूको आधारमा यो सर्वेक्षण गरिएको छ । त्यसरी नै तथ्यांक संकलन गर्ने क्रममा प्रारम्भिक सर्वेक्षणको आधारमा सबैभन्दा धेरै घरजग्गा कारोबार हुने स्थानहरूलाई छनोटमा राखिएको छ । यो सर्वेक्षणमा आर्थिक वर्ष २०७५-०७६ लाई आधार वर्ष मानिएर पछिल्ला आर्थिक वर्षहरूमा घरजग्गा कारोबारमा भएको मूल्यवृद्धि मापन गरिएको छ ।
यो प्रतिवेदनसँगै आर्थिक वर्ष २०७७-०७८ को पहिलो नौ महिनामा घरजग्गा कारोबारमा भएको मूल्यवृद्धिलाई समेत यसै प्रतिवेदनको साथ प्रकाशित गरिएको छ । सो प्रतिवेदनको नतिजाअनुसार आर्थिक वर्ष २०७६-०७७ मा वाणिज्य बैंकहरूबाट प्राप्त तथ्याङ्कको आधारमा वार्षिक औसत घरजग्गा मुद्रास्फीति २६.४५ प्रतिशत रहेको थियो भने मालपोत कार्यालयहरूबाट प्राप्त तथ्याङ्कका आधारमा यस्तो मुद्रास्फीति १९.७३ प्रतिशत रहेको थियो । त्यसरी नै आर्थिक वर्ष २०७७-०७८ को प्रथम नौ महिनामा यस्तो मुद्रास्फीति क्रमशः १६.३१ प्रतिशत र १२.५७ प्रतिशत रहेको छ । यसलाई अघिल्लो आर्थिक वर्षको तुलनामा आर्थिक वर्ष २०७७-०७८ को प्रथम नौ महिनामा घरजग्गाको कारोबारमा केही शिथिलता आएकोले घरजग्गा मुद्रास्फीति केही कम रहेको देखिएको छ ।

प्रतिक्रिया दिनुहोस्