सुस्त घरजग्गा कारोबार गति लिने क्रममा

अहिले समग्र अर्थतन्त्र नै संकुचनको अवस्थामा छ । यसमा घरजग्गा कारोबार अछुतो रहने कुरै भएन । घरजग्गामा विगत दुई वर्षदेखि कारोबार सुस्त रहेको देखिँदै आएको छ । तर, विगत चार महिनायता घरजग्गा कारोबारमा केही वृद्धि भएको देखिन्छ । तर, यसबाट आउने राजस्वको कुरा गर्दा भने सामान्य मात्र सुधार भएको देखिन्छ ।

अन्य देशको तुलनामा नेपालमा घरजग्गा कारोबार अझै पारदर्शी र व्यवस्थित बन्न सकेको छैन । विगत केही वर्षदेखि नै यसको कारोबार व्यवस्थित बनाउने आवाज उठे पनि बनाउन सकिएको छैन । व्यवसायीले दशकौँदेखि घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र आकर्षित बनाउनुपर्छ भन्ने माग राख्दै आएका छन् । घरजग्गा व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्न आवश्यक पर्ने कानुन बनाउने आवश्यक समय आइसकेको छ । उपयुक्त कानुन अभावले गर्दा घरजग्गा कारोबारमा विभिन्न विसंगति, विकृति र समस्या आउने गरेका छन् । यसै कारणले कहिलेकाहीं एक्कासि घरजग्गाको मृल्यवृद्धि हुने गरेको छ । घरजग्गालाई व्यवस्थित गर्न सिस्टम (कानुन) बनाउनुपर्छ भनेर आवाज उठाइरहेको छ । सिस्टम बनाएपछि विभिन्न इन्डिकेटरलाई विश्लेषण गरेर नीति बनाउन मद्दत पुग्छ भन्ने हाम्रो भनाइ हो ।

वास्तवमा संसारमा घरजग्गाको कारोबार गर्दा ब्रोकरलाई लाइसेन्सको व्यवस्था गरेको पाइन्छ । उनीहरू ब्रोकर बन्नका लागि निश्चित योग्यता हासिल गरेको हुनुपर्छ । त्यसैगरी ब्रोकर एजेन्सी, रियलस्टेट कम्पनीहरूलाई अनुमति लिएर मात्र कारोबार गर्ने व्यवस्था गरिएको हुन्छ । हामीसँग संस्थागत अर्थात् औपचारिक रूपमा भन्दा पनि अनौपचारिक रूपमा लाखौँ व्यक्तिले घरजग्गाको कारोबार गर्ने गरेका छन् । ती व्यक्तिले औपचारिक रूपमा राज्यको निकायसँग अनुमति नलिई कारोबार गरेको अवस्था छ । अधिकांश ब्रोकर राज्यको प्रणालीमा नआएका कारण राज्यले पाउने करसमेत आएको छैन । हालसम्म उनीहरूलाई करको दायरामा समेत ल्याउन सकिएको छैन । राज्यले अनौपचारिक तरिकाले जग्गा कारोबार गर्नेलाई प्रणाली बनाए गुमिरहेको राजस्व लिन सक्ने अवस्था छ । उदाहरणका लागि हाम्रो देशमा वार्षिक १२ देखि १५ खर्बको घरजग्गा बिक्री भइरहेको छ । ५ देखि ७ लाख प्रोपर्टी खरिद–बिक्री भइरहेको छ । यस्तो परिस्थितिमा योभन्दा ठूलो कारोबार अन्य कुनै क्षेत्रमा पनि भइरहेको छैन । यति ठूलो कारोबार हुँदा ब्रोकरले मात्र अनौपचारिक रूपमा लगभग ५० अर्बभन्दा बढी कमिसन लिएको देखिन्छ । त्यो ५० अर्बको कर उनीहरूले बुझाउने हो भने कम्तीमा १० देखि १२ अर्ब राजस्व प्राप्त हुने देखिन्छ ।

घरजग्गाको खरिद–बिक्री पारदर्शी हुन नसकेका कारण सरकारी मूल्यांकन ज्यादै न्यून छ । तर, बजार मूल्यांकन र किनबेच ज्यादै महँगो छ । यस्तो परिस्थितिमा हाम्रो सामाजिक मनोविज्ञान खरिद–बिक्री एउटा मूल्यमा गर्ने चलन बनेको छ । अहिले जग्गाको मूल्यभन्दा सयौँ गुणा कममा मालपोत कार्यलयमा दर्ता गर्ने चलन छ । त्यसो हुँदा त्यो बीचको पैसाअनुसारको राजस्व गुमिरहेको छ । उदाहरणका लागि वार्षिक १५ खर्बको कारोबार भएको छ भने ७/८ खर्बभन्दा बढी मालपोतमा देखाइएको छैन । अब यहाँ नदेखिएको ८ खर्बको ४ प्रतिशत राजस्व आउने हो भने ३२ अर्ब राजस्व गुमिरहेको देखिन्छ । यसरी हेर्दा यहाँबाट लाभकरसमेत त्यसरी नै गुमेको छ । सबै प्रकारका कर जोड्ने हो भने १ खर्बबराबरको राजस्व त अनौपचारिक तरिकाले घरजग्गाको कारोबार गर्दा राजस्व गुमिरहेको देखिन्छ ।

घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित बनाउन स्टक मार्केटजस्तै लेन्ड मार्केटजस्ता निकाय बनाउनुपर्छ । उदाहरणका लागि कसैले घरजग्ग्गा बेच्नुपर्ने भयो भने त्यसलाई स्टक मार्केटजस्तै डिजिटल प्लेटफर्ममा राखोस् । यसरी राख्दा हजारौँ क्रेताले पनि हेर्न पाउने भए । यसो भएपछि त्यो सम्पत्ति पारदर्शी रूपमा खरिद–बिक्री हुने भयो ।

मानव सभ्यताको विकासक्रमसँगसँगै बसाइको सभ्यता विकास भएको छ । मानवको अस्तित्व रहेसम्म घरजग्गाको कारोबार हुनेछ । अब संसारभर घरजग्गा कारोबार कानुनी दायरामा आइरहेकाले स्वभावैले घरजग्गा कारोबार ढिलोचाँडो यो सिस्टममा आउनेछ । मैले चाहिँ घरजग्गा कारोबारलाई दीर्घकालीन रूपमा हेरेको हुनाले भविष्यमा यो राम्ररी चल्छ भन्ने लागेको छ ।

नेपालमा वार्षिक रूपमा जेजति घरजग्गा खरिद–बिक्री भइरहेका छन्, ती सेवाभन्दा पनि लगानीका हिसाबले धेरै गरिएका छन । यसमा हामीले भनेजस्तो मेकानिज्म बनायौँ भने यो व्यवसाय नभएर सेवामूलक व्यवसाय हुन्छ । सेवामूलक व्यवसायमा धेरै नाफा खान पाइँदैन । विदेशमा पनि आवासका लागि खरिद गर्दा कम कर लाग्ने र व्यवसायका लागि एकभन्दा बढी खरिद गरिन्छ भने कर बढी लगाउने गरेको पाइन्छ । लगानी मुनाफाका दृष्टिकोणले गरेको देखिन्छ भने कर फरक लगाउनुपर्छ । यसो गर्दा लगानीका लागि भनेर धेरै घरजग्गा थुपार्ने क्रम कम हुन्छ । यो विषयचाहिँ व्यक्तिगत रूपमा भनेर हुँदैन । त्यसका लागि राज्यले नियमन गर्ने संयन्त्रको विकास गर्नुपर्छ ।

स्टक मार्केटमा सेयर खरिद–बिक्री हुँदा कहिल्यै नसोचेको मूल्यमा कारोबार हुने र कहिले सोहीअनुसार घटेको पनि पाइन्छ । तर, घरजग्गामा त्यसरी एक्कासि बढ्ने र एक्कासि घट्ने परिस्थिति अहिलेसम्म देखिएको छैन । हामीले यति हुँदाहुँदै घरजग्गाको मूल्य आवश्यकताभन्दा बढी भयो कि भनेर समीक्षा गर्ने बेलाचाहिँ आइसकेको छ । छोटो समयमा घरजग्गाको मूल्य बढ्दै जानु पनि स्वच्छ अर्थतन्त्रका लागि राम्रो होइन । त्यसका लागि मूल्य नियन्त्रण गर्न पनि कानुन नै बनाउनुपर्छ । मानिसले मुनाफा बढी देख्यो भने खरिद–बिक्री गर्छन् । यो बेला खरिद–बिक्री नगर भन्न सकिँदैन । त्यसलाई कानुनले रोक्नुपर्छ भन्ने हो । जग्गाको खरिद–बिक्रीका लागि स्टक मार्केटजस्तै निकाय हुनुपर्छ । यसो गर्दा मूल्य नियन्त्रण, राजस्व संकलन, बेथिति नियन्त्रण गर्न सजिलो हुन्छ ।

वर्किङ क्यापिटल हामीकहाँ जुन लक्ष्यका साथ गरिनुपर्ने थियो, त्योचाहिँ लक्ष्यभन्दा पृथक् तरिकाले लगानी भयो कि भन्ने राष्ट्र बैंकको ठहर देखिन्छ । हाल राष्ट्र बैंकले यस्तो विकृति नियन्त्रण गर्ने वातावरण बनाइसकेको छ । सरकारले पटक–पटक विदेशीलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्न पाउने व्यवस्था गरिनेछ भनेर घोषणा गर्‍यो । तर, त्यो अहिलेसम्म कार्यान्वयनमा आउन सकेको छैन । यसलाई छिटो कार्यान्वयन गर्नुपर्छ । कोलोनी र अर्पामेन्टको हकमा २०६६ सालसम्म जुन रूपमा बढेको थियो, यो क्रमिक रूपमा घट्दै गएको छ । यो हुनु भनेको घरजग्गा कारोबारमा अनौपचारिक क्षेत्र मौलाउनु र औपचारिक क्षेत्र हतोत्साही हुनु हो । यसका लागि राष्ट्र बैंकको मोनिटरी पोलिसी र सरकारले पटक–पटक लिने नीतिगतदेखि लिएर अपार्टमेन्ट बन्नका लागि लिइने अनुमतिको लामो प्रक्रिया देखिएको झन्झट हटाउन नसक्दा घरजग्गा व्यवसायी हतोत्साही बनेका छन् । प्रोपर्टी किनेपछि अप्रोबल हुन दुई वर्ष लाग्ने तर बैंकमा तीन महिनादेखि ब्याज तिर्न थाल्नुपर्ने अवस्था छ । निर्माण अवधिभरका लागि क्यापिटलाइज नगर्ने गरेका कारण अपार्टमेन्ट आउन सक्ने अवस्था छैन । सरकारले यसका लागि सहजीकरण गर्ने हो भने अबका दिनमा अपार्टमेन्टमा लगानी कम हुँदै जाने देखिएको छ । तर, यसो भनिरहँदा अनौपचारिक क्षेत्र मौलाउने र बिनायोजना घरजग्गा कारोबार भइरहने हो भने बसोबास अव्यवस्थित हुँदै जानेछ ।

राष्ट्र बैंकको तथ्यांक हेर्ने हो भने झन्डै २ सय ४८ अर्ब रुपैयाँ घरजग्गामा लगानी भएको देखिन्छ । होम लोनमा २ करोडसम्मको, व्यक्तिगत रूपमा साढे ३ खर्ब रुपैया लगानी भएको छ । योबाहेक सहकारीले पनि यो क्षेत्रमा लगानी गरेको देखिन्छ । त्यसैगरी विभिन्न उद्योगले ओडीको रूपमा ऋण लिएर यो क्षेत्रमा लगानी गर्ने देखिएको थियो । तर, हाल सरकारको नियमले त्यसलाई कम गर्दै आएको देखिन्छ । सहकारीमार्फत भएका लगानी बेथिति पनि अहिले देखिँदै आएको छ ।

सरकारले गर्नुपर्ने पहिलो कुरा त घरजग्गा कारोबारका लागि स्टक मार्केटजस्तै लेन्ड मार्केट संयन्त्र बनाउनुपर्छ । दोस्रो साना–साना फुटकर आयोजना गर्न दिनु हुँदैन । ठूला–ठूला सहर बनाउने परियोजना गर्नका लागि ल्यान्ड पुलिङका लागि सहयोग गर्ने गरी ऐन आउनुपर्छ । तेस्रो भनेको ठूला–ठूला आयोजना गर्ने वातावरण बनाउनुपर्छ । विदेशीलाई अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने व्यवस्थाका लागि कानुन ल्याउनुपर्छ । राष्ट्र बैंकले ऋण आम्दानी अनुपात बढाएर ८० प्रतिशत पुर्‍याउनुपर्छ । अनि डेभलपरलाई पनि ऋण दिँदा लोन टु भ्यालु रेसियोसमेत ८० राख्नुपर्छ । जोखिम क्षमता १ सय २५ प्रतिशतबाट घटाएर १ सयमा ल्याउनुपर्छ । यी भए कानुनी र राष्ट्र बैंकले मोनिटरी पोलेसीमा गर्नुपर्ने सुझाव, तीबाहेक विभिन्न प्रशासनिक क्षेत्रमा सुधार गर्नुपर्छ । अपार्टमेन्ट निर्माणका लागि अनुमति लिने प्रक्रिया एकद्वार प्रणालीमार्फत गर्नुपर्छ । यसो भयो भने यो कारोबार चलायमान हुन सक्छ ।

रियलस्टेटमा ५० प्रतिशत र आवासीय परियोजनामा ६० प्रतिशत व्यवस्था रहेको छ । तर, त्यो भनेको फेयर मार्केटको ५० र ६० प्रतिशत भनेको रियल मार्केट भ्यालुको एकतिहाइ मात्र हो । एकतिहाइ लोन पाइन्छ । सरकारी मूल्यांकनको ३० प्रतिशत र बजार मूल्यको ७० प्रतिशत वेटेजलाई फेयर मार्केट भ्यालु भनिन्छ । अनि त्यसको ५० र ६० प्रतिशत दिँदा त्योचाहिँ रियल मार्केट मूल्यांकनको २५ देखि ३० प्रतिशतभन्दा बढी होइन । त्यसले गर्दा ठूलो मात्राको इक्युडिटी विकास हुँदै आएको छ । त्यसले गर्दा ठूला प्रोजेक्ट आउन सक्दैन । त्यसैगरी ऋण आम्दानी अनुपातचाहिँ व्यक्तिले आफ्नो आम्दानीको (ट्याक्सेबल एमाउन्ट) को ६०/७० प्रतिशतको व्यवस्था जुन गरेको छ, यसले पुग्दैन । ऋण लिन चाहेर पनि र बैंकहरूले घर कर्जा लिनका लागि अफर दिँदा पनि मान्छेहरूले दिन सकिरहेका छैनन् ।

प्रस्तुति : गोपाल संग्रौला